El lado oscuro de las UVI: los riesgos del nuevo plan

La UVI es una buena idea, pero lanzarla ahora es inconveniente por varios motivos.

Primero: si usted invirtió 1 dólar en bonos discount y par denominados en dólares en 2005, con reinversión de cupones intermedios, tendría ahora 3,53 dólares. Pero debido a la subestimación de la inflación, sólo tendría 1,93 dólares si invirtió en iguales bonos denominados en pesos ajustados por CER. Pronto habrá juicios y será eficiente reestructurar estos bonos. Es difícil que los inversores crean en la UVI sin antes ver cómo terminó esta película y sin conocer el nuevo índice de inflación nacional, que aún no nació.

Segundo: todavía no está claro si es legal indexar. Podría darse que, una vez otorgado un crédito con UVI, el deudor denuncie que la indexación es ilegal y reclame pagar igual cantidad de pesos durante 15 años.

Pero hay otros dos problemas importantes. Por un lado, obsesionada con la oportunidad de ser dueño, es frecuente que la gente tome un crédito focalizándose en si puede pagar la cuota actual y dejando en segundo plano el valor real de las cuotas futuras y el precio del bien a comprar. En esto ayuda la memoria, ya que los créditos hipotecarios fueron frecuentemente un gran regalo para el deudor y una pésima inversión para el acreedor. Por ello hay tan poco de él. Pero si se mide bien la inflación, estos créditos tendrán tasas reales del orden del 5% anual, por lo que no se dará la licuación a los deudores que se dio en el pasado.

Esto se potencia con el verdadero problema de fondo: los precios de la vivienda son hoy el doble que en 2001 en dólares reales y 62% mayores en términos de salarios. Esto se debe en parte a tasas de interés internacionales bajísimas que apreciaron la vivienda en el mundo, efecto potenciado aquí por la desconfianza y el bajo rendimiento de los plazos fijos. El sector enfrenta una gran recesión porque los inversores dudan de la sostenibilidad de los valores y los usuarios finales no pueden pagar los precios.

El problema con fomentar la UVI ahora es que podría darse el caso de que el precio baje más adelante y que una familia deba 70.000 dólares por una casa que vale 50.000. Esto pasó con la resolución 1050 en los 80 y pasó también en el mundo desarrollado en 2008. Si los bancos están involucrados, una crisis así podría requerir de un rescate estatal como mal menor.

Frente a esta realidad, creo que la mejor política para facilitar el acceso de la clase media a la propiedad de la vivienda sería lograr que los precios bajen. Esto en parte se logrará normalizando el mercado de bonos, bajando la inflación y teniendo una tasa real positiva para los plazos fijos en pesos, cosas que el Gobierno ya logró o se ha propuesto como objetivos prioritarios. Pero además se podría cobrar un impuesto inmobiliario superior sobre las viviendas que no estén registradas como bien de familia. Otra posibilidad es que, cuando un banco otorgue un crédito hipotecario, parte del financiamiento sea provista por el vendedor, quien podría contribuir a la vaquita del crédito para facilitar la venta.

Pero parte de la apreciación de la vivienda se debe a factores globales que nos exceden. Desgraciadamente, para la generación que hoy tiene entre 25 y 40 años será más difícil ser dueña que para sus padres, aquí y en el resto del mundo, al menos por un tiempo. Por eso alquilar se ha hecho costumbre en países desarrollados. En un trabajo reciente para el BID encontré que los alquileres son 40% inferiores en términos reales que en 2001. El Gobierno podría trabajar también en hacer más eficiente dicho mercado: favorecer contratos plurianuales, promover garantías bancarias para inquilinos o que los bancos otorguen una calificación crediticia a un inquilino que pueda ser usada en diversas inmobiliarias.

Por todos estos motivos creo que es una mala idea acelerar los tiempos de la UVI.

El autor es director del Centro de Investigación en Finanzas de la UTDT

Créditos hipotecarios

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