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El barrio en el que todas las marcas quieren estar y tiene lista de espera para alquilar un local
Las tres variables clave que logró que el polo comercial sea aspiracional
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El eje comercial de la avenida Rivadavia en la zona de Caballito es, actualmente, una de las grandes atracciones del mercado de retail. Su protagonismo está dado por tres factores que definen a la zona: el valor de alquiler más alto del sector, una de las vacancias más bajas del mercado y una gran demanda por parte de las principales marcas comerciales.
Para Santiago Winokur, broker de Newmark Argentina, este submercado es uno de los más buscados por las firmas más importantes. “En este eje están presentes muchas de las empresas comerciales más importantes del sector, algunas de las cuales son de origen internacional. Aunque, cabe aclarar, que la mayoría de las marcas presentes son oriundas de nuestro país. Hoy, la mayoría de las firmas saben que contar con un local en este polo es mucho más que posicionarse. Sin dudas, el gran movimiento peatonal y vehicular que tiene la zona -a diario- justifica el valor de inversión que deben realizar para estar allí las distintas marcas. Esto es algo que ya nadie se cuestiona”, sostiene el broker.
La zona cuenta, apenas, con una vacancia que ronda el 1%. “Dicho de otra forma, aquí -más allá de la caída del consumo que se viene registrando en los últimos meses- hay muy pocas marcas o inquilinos que estén dispuestos a dejar sus locales comerciales. De allí que este sea uno de los sectores comerciales con menos locales libres de CABA”, cuenta Winokur.
Para Lucas Desalvo, broker industrial & retail de Cushman & Wakefield, este polo es reconocido históricamente por el cruce de las avenidas Acoyte y Rivadavia, pero evidentemente se generó un efecto derrame. Esto se observa en la expansión que muestra la zona. La fuerza comercial en Rivadavia y Acoyte se expandió más allá, por ejemplo, desde Acoyte hasta avenida de La Plata y desde Acoyte hasta Plaza Primera Junta. “Caballito, y en especial Acoyte y Rivadavia, se podría definir como la zona que tiene ‘el ladrillo de oro’. Hoy, todos quieren estar allí. Podría afirmar, que este es un lugar aspiracional para muchas empresas. Por allí han pasado gobiernos, ciclos económicos y modas, y -a pesar de todo- el sector siempre se mantuvo activo”, explica Desalvo.
Marcos Ballario, analista research de la firma LJ. Ramos sostiene que el tramo de Rivadavia que está ganando, en los últimos tiempos, mayor protagonismo es el que se extiende entre la avenida de La Plata y República de Indonesia. Este trecho, que atrae a una gran cantidad de personas y que se caracteriza por su constante movimiento y por la alta presencia de transporte público, se está consolidando como una de las áreas más solicitadas por los inversionistas.
Marcelo Zuliani, director comercial de la firma Colliers Argentina, hace una radiografía de Caballito. “Allí, en la actualidad existen unos 156 locales. La zona cuenta con un tenant mix muy interesante, que la convierte en uno de los ejes atractivos para el consumo”, sostiene el especialista.
Al igual que en otros sectores comerciales del mapa porteño, el pulso del lugar lo establecen tanto el rubro textil (ropa y accesorios) como el gastronómico; dos de los rubros -que según los expertos- mejor “performaron” pospandemia. “El 30,13% (48 locales) pertenecen a indumentaria y accesorios. El 24,36% (38 locales) están ocupados por propuestas gastronómicas. Le sigue higiene, salud y belleza, con el 13,46% (21) y el 7,05% (11) están ocupados por servicios financieros. El resto de los rubros lo conforman, en porcentajes menores, telefonía, educación, tecnología, consumo masivo”, acota Zuliani.
Las estadísticas que manejan los brokers consultados revelan que los mayores demandantes de alquileres, hoy, son las empresas ligadas con el rubro de indumentaria, regalería y telefonía, entre otras.
Ballario explica que el mercado de Caballito -como el resto del sector- se encuentra experimentando una transformación notable. “Este polo, en especial, se define como un corredor centrado en mejorar la experiencia del visitante. El gran objetivo de las marcas que allí se encuentran es invitar a que el público regrese, para ello se basan en la calidad del producto ofrecido y en una atención personalizada”, dice Ballario.
Los locales más buscados
Las propiedades más demandadas suelen ser las que tienen entre 300 y 500 m² y que poseen frentes que van entre los 5 y los 10 metros lineales. “Como siempre, los favoritos son las esquinas o los inmuebles que tienen vidrieras importantes. Otro factor que se encuentra en el top five de los pedidos es la altura para poder darle vuelo a la cartelería”, dice Desalvo.
Otra característica de la zona es que en ese lugar se continúan demandando inmuebles de grandes dimensiones, una situación casi opuesta a la que se vive en la peatonal Florida. “Mientras que en Caballito hay consultas y demandas por propiedades XXL en Florida, los dueños de los espacios están pensando en subdividirlos para hacer de esos inmuebles espacios competitivos que logren satisfacer las necesidades de la demanda. En el caso de Caballito, las empresas más grandes o las internacionales son las que están a la caza de los inmuebles que ofrecen superficies de más de 900 m2″, afirma Desalvo.
Los precios de mercado
El valor del m2 en el eje de Caballito de la avenida Rivadavia es mucho más importante que en el resto del mercado, en gran parte esto se sostiene por el movimiento de público que hay en la zona, el poder adquisitivo de sus visitantes y por la escasa o casi nula oferta de locales libres.
Allí los precios de los alquileres arrancan desde los US$55/m² y pueden alcanzar cotizaciones que trepan hasta los US$60/US$70/m². “En tanto que para las operaciones de venta estos valores, en el caso de un local de 45/50 m2, puede cotizarse, en US$140.000″, cuenta Ballario.
En la zona, históricamente la vacancia supo estar por debajo del 5%, aunque en la actualidad estos índices suelen estar en el 1% o el 1,27%. “Aquí, en algunas zonas específicas -que en ocasiones están determinadas por tramos de 100 o de 200 metros-, suele existir lista de espera. Como también sucede en Cabildo y Juramento o en algunos tramos puntuales de la avenida Santa Fe”, afirma Desalvo.
En este tipo de ejes comerciales, el momento de la renegociación de los contratos existentes se convierte en períodos bisagras no solo para el inquilino, sino también para el resto del sector. Estos son momentos en que los locatarios deben decidir entre el precio de negociación y la puja subyacente que existe por parte de marcas que quieren entrar a este tipo de mercados, las cuales suelen ejercer presión para la recotización o la revaluación -siempre en alza- de los inmuebles.
Respecto a la modalidad de contratos, según se sabe, gran parte de ellos se están cerrando en pesos y con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por IPC o canasta de productos. En este presente también hay algunos casos de contratos en dólares con adelanto de alquileres, pero esos son la minoría. “Una de las características de los contratos locatarios actuales es que demandan más diálogo entre las partes y mayor consenso que en otros tiempos”, dice el hombre de LJ. Ramos.
La estabilidad de la zona está dada por la necesidad de “estar”. Este escenario, sin dudas, propone una mayor previsibilidad a la hora de entender el movimiento de ese mercado. Por ende, los brokers entienden que allí se mantendrá la actual tendencia: valores de alquileres altos, gran demanda, baja vacancia y precios en alza. “Este escenario, en muchos casos, puede llegar a instar a la radicación de nuevas e importantes marcas, las cuales podrán ir arribando a medida que los actuales contratos no logren renovarse con las actuales”, concluye Desalvo.
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