Costa Esmeralda: el impensado fenómeno que vive el proyecto top de la costa, con lotes “baratos” y compradores que buscan casas de US$500.000

Juan compró un lote en Costa Esmeralda en 2021 por US$40.000. Aunque no iba a construir de inmediato, tenía un plan en mente: tener una casa que pueda alquilar en el verano y como refugio fuera de la ciudad de Buenos Aires durante la temporada baja.

Pero su plan de obra se fue posponiendo. Una mala decisión teniendo en cuenta el incremento que sufrió el costo de construcción desde finales del 2023: más del 130% en dólares. Hoy construir la misma casa que planeaba en aquel momento cuesta más del doble.

Esta realidad refleja cómo cambió rápidamente el mercado de lotes en los proyectos de barrios cerrados. Por eso, en 2024 Juan decidió vender el terreno. Hoy, dos años después, el lote continúa publicado. Mientras espera un comprador, tiene que pagar expensas todos los meses y el impuesto municipal. La situación de Juan es similar a quienes compraron un lote antes del 2022 en cualquier barrio cerrado en todo el país y no arrancaron de inmediato la construcción de una casa. “El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción”, explica Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces.

“El aumento en el costo de construcción redujo la demanda de terrenos: viene en descenso en comparación con el 2025”, coincide Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos -la empresa que creó Costa Esmeralda, el barrio privado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar-, quien adjudica este problema a los costos de obra y al incremento de la oferta de casas terminadas, cuyos valores por metro cuadrado suelen ser inferiores a los que demandaría construirlas desde cero. ¿Este dato podría anticipar una oportunidad para comprar casas terminadas?

Petrasquevich cuantifica que “por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote”. La razón es casi obvia: conviene comprar propiedades terminadas.

Un punto a destacar es que si este fenómeno sucede en un barrio consolidado de 1000 hectáreas, con 16 barrios internos, casi 4000 lotes, 3000 viviendas construidas y 140 departamentos, los emprendimientos recién lanzados están más complicados, reconocen los brokers.

“El mercado de lotes está muy decaído”, coincide Julieta Morassut, CEO martillera RICH, y ejemplifica con lo que sucede en su inmobiliaria: “No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener”, señala. En este sentido, remarca que un terreno que llegó a cotizar US$60.000 en “su espuma”, actualmente puede venderse por US$20.000. “Hay muchas oportunidades de lotes, a US$20.000 o US$30.000, algo que antes no sucedía”, agrega.

Hay un factor que empuja a quienes no planean construir todavía a deshacerse de la tierra: las expensas. “Pesan a la hora de mantener el terreno o venderlo, ya que representan un costo fijo que se puede considerar alto si no se utilizan los amenities del barrio. Además, hay que sumar el impuesto municipal”, comenta Petrasquevich. “Antes mantener un lote vacío te salía US$1200 anuales. Hoy entre US$8000 y US$9000″, remarca Morassut, quien afirma que actualmente las expensas en barrios cerrados de la Costa o de GBA pueden rondar el millón de pesos por mes.

Valledor vincula estos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que todavía se mantiene por encima del 30% anual. Esa combinación, explica, “genera que los costos fijos de mantener un lote en la zona representen un gasto que algunos propietarios necesitan evitar”.

Sin embargo, esto no significa que no haya interesados en adquirir propiedades. “Quienes compran suelen ser constructores que venden las casas que están en construcción y necesitan seguir haciendo girar la rueda”, indica Petrasquevich, y de esta manera introduce un fenómeno: los constructores necesitan acceder a la tierra por debajo de los valores habituales y, por eso, los lotes ofrecidos a precios de oportunidad son los que logran venderse.

Otro punto, que señala Morassut, es que están cerrando operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda. “A muchos propietarios les conviene comprar una casa terminada antes que construir”, explica.

Las expectativas a futuro todavía no son claras, aunque los especialistas no esperan que la situación se vaya a modificar en el corto plazo. “No prevemos grandes cambios en los próximos meses ya que el año que viene es un año de elecciones”, señala Valledor, de Eidico.

El panorama no siempre fue así, sino todo lo contrario. Durante la pandemia y los meses posteriores, la adquisición de un terreno en un barrio cerrado parecía, por la alta demanda de vivir rodeado de naturaleza, una inversión más que atractiva.

“En esa época los valores de venta de los lotes incrementaron considerablemente, hasta un 100% por mes”, recuerda el martillero de Petra y detalla: pasaron de valer US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000. “Había una oportunidad de inversión”, resume haciendo referencia a Costa Esmeralda.

Después de esa suba, explica, los precios llegaron a una meseta que se extendió un año y medio. Más tarde los precios comenzaron a bajar: “La gente que lo compró como inversión sin tener el proyecto de construir una casa se dio cuenta que más caro de lo que lo compró no lo va a poder vender”, agrega y cuenta que recientemente les ingresó un lote por US$75.000, “un precio razonable en el mercado”, pero se terminó vendiendo en US$23.000.

Morassut coincide: “Hay muchos que compraron en preventa, en US$20.000 y si no lo vendieron durante el auge, hoy tienen que vender prácticamente al mismo valor”. La foto descripta por el broker refleja el fenómeno del timing del mercado inmobiliario, siempre muy difícil de predecir: definir cuándo es momento de entrar y cuándo de salir. La realidad es que nadie esperaba el incremento, en dólares, del costo de construcción. Ni siquiera los desarrolladores que avanzan con torres o edificios en la ciudad de Buenos Aires que se vieron obligados a trasladar esa suba a las cuotas mensuales ajustadas por CAC que los inversores afrontan por mes, lo que terminó ralentizando más de una obra.

A la hora de hablar de precios, no existe un único valor de referencia para los lotes, ya que los números cambian significativamente según el barrio, la ubicación y las características particulares de cada terreno. “Actualmente en Costa Esmeralda existe oferta de unidades en reventa, con valores que parten de aproximadamente US$35.000 y llegan hasta US$900.000”, puntualiza Valledor desde Eidico.

En números, según el informe de Mirando.ai- startup de inteligencia de mercado para el sector inmobiliario que analizó los 891 avisos activos de terrenos en el barrio-, el 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000. A su vez, el precio medio de un lote en Costa Esmeralda, sobre una superficie promedio de 1000 m², es de US$73.000.

En este sentido, el ranking de precios de publicación por metro cuadrado y sub-barrio, según el informe, queda conformado de la siguiente manera:

• Marítimo II: US$307,2/m²
• Marítimo III: US$250/m²
• Marítimo IV: US$223,5/m²
• Marítimo I: US$150/m²
• Golf 2: US$78,5/m²
• Residencial I: US$78,4/m²
• Golf I: US$75,3/m²
• Deportivo II: US$75/m²
• Residencial II: US$70,3/m²
• Senderos IV: US$60,6/m²
• Senderos I: US$58,4/m²
• Deportivo I: US$58/m²
• Senderos II: US$52,5/m²
• Senderos III: US$50,2/m²

Morassut resume que los lotes más baratos se encuentran en Senderos, Ecuestre y algunas zonas de Deportivo. Le siguen los de Golf y Residencial I y II, que están “un escalón por encima”. Los más costosos se encuentran en los barrios Marítimos, siendo Marítimo I el más económico de los cuatro con el mismo nombre.

Un dato interesante es que todos los sub-barrios que no dan al mar tienen valores muy similares, rondan entre los US$56/m² y US$82/m².

Sin embargo, la verdadera diferencia se encuentra cuando se los compara con los Marítimos. “Un lote del barrio Marítimo se publica a US$225/m² y uno de Senderos a US$55/m²″, remarcan desde el relevamiento.

Y acá es importante destacar no solo que el m² en los Marítimos sea el más caro, sino cuánto más caro. “El más barato de los Marítimos es de US$172/m², arranca muy por encima del metro cuadrado del lote más caro de Senderos, que es de US$71/m². Es decir, la ubicación es clave. “Son dos mercados distintos que están en el mismo proyecto”, sintetizan desde Mirando.ai. “Los lotes en primera línea de mar no tuvieron ningún tipo de baja”, remarca la CEO de Rich. Es más, según afirma Petrasquevich, los casos con fondo que da al mar empiezan en los US$750.000.

En este sentido, Valledor declara: “Los lotes más buscados suelen estar relacionados con los que tienen menos oferta”.

“No hay tiempo estipulado para la concreción de operaciones”, explica Petrasquevich. Sin embargo, asegura que un lote puede venderse rápidamente si se publica a un valor competitivo, tiene una buena orientación y ubicación, y se ofrece a constructores. Valledor coincide, ya que considera que no existen necesariamente terrenos imposibles de vender, sino “stock publicado a precios que el mercado no convalida”.

En concreto, la antigüedad promedio de un aviso activo de un lote en Costa Esmeralda es de 109 días, según Mirando.ai. Un cuarto de la oferta lleva menos de 25 días publicada y otro cuarto, más de 248.

Además, hay 105 avisos, es decir el 12% del total, que llevan más de un año publicados, mientras que 229 se publicaron en los últimos 30 días. “Es un mercado con rotación alta en la superficie y un fondo de stock que no se mueve”, sintetizan desde la plataforma encargada del relevamiento.

De todas maneras, es importante aclarar que el relevamiento mide la antigüedad de los avisos activos y no el tiempo transcurrido hasta la concreción de una venta.

En cuanto a la cantidad de terrenos a la venta, Petrasquevich asegura que actualmente hay más lotes publicados en Costa Esmeralda que en años anteriores.

Entonces, en un mercado con stock, es relevante analizar las características que pueden volver más atractiva a la propiedad. Según Petrasquevich, los terrenos más buscados son los que tienen fondo al campo de golf, a la laguna o fondo libre, sin vecino pegado atrás. A esto, Morassut suma que los más complejos de vender son los lotes perimetrales a la ruta.

El mercado de viviendas merece un análisis aparte, ya que sigue una tendencia diferente a la de los lotes. Es más, según Dario Cristaldo, gerente de expansión de Zonaprop, en agosto de 2026, el interés de los compradores por adquirir una casa en la zona registró una clara tendencia al alza, con un crecimiento del 19% en comparación con el mes anterior y un incremento del 66% respecto al mismo período del año previo.

Al igual que ocurre con los terrenos, el precio de las casas varía dependiendo del barrio en el que se encuentran. “Hay casas desde US$160.000 hasta US$3.000.000”, indica Petrasquevich, aunque sostiene que el valor promedio de las viviendas ronda los US$300.000.

A su vez, Morassut advierte que el ticket promedio de casas que venden en su inmobiliaria se duplicó: “Antes vendíamos propiedades de alrededor de US$250.000. Ahora la demanda está más enfocada en casas de US$500.000 o US$600.000″, explica y finaliza con otro fenómeno: comenzaron a concretarse operaciones con financiación de hasta el 50%.

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