Más educación, menos propietarios: el dato que rompe un prejuicio sobre el alquiler en la Argentina

“Quienes alquilan lo hacen porque no pueden ser propietarios”, esa es una de las ideas más instaladas en el mercado inmobiliario argentino, donde tener una vivienda propia suele considerarse sinónimo de estabilidad económica, mientras que ser inquilino se asocia con una situación de mayor vulnerabilidad. Y aunque para muchos hogares el alquiler responde a la imposibilidad de acceder a una propiedad, los datos muestran una realidad bastante más compleja.

Quienes alquilan no necesariamente tienen menos ingresos que los propietarios, sino que en las zonas del país con mayor nivel educativo hay una proporción más alta de inquilinos. De acuerdo al último Monitor de Asequibilidad de la Vivienda, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda en Argentina (OFAVA), correspondiente a octubre de 2026, se analiza cómo acceden los hogares argentinos a la vivienda y encuentra una relación que impacta de lleno en una de las creencias más arraigadas en el mercado: las ciudades con mejores ingresos, mayores niveles de escolaridad y más oportunidades laborales tienden a concentrar también una mayor cantidad de inquilinos y menos propietarios.

Según el relevamiento, cada año adicional de escolaridad promedio se asocia con una caída de entre cuatro y cinco puntos porcentuales en la proporción de propietarios y un aumento de relevancia similar en la de inquilinos.

Es importante aclarar que esto no significa que estudiar más lleve a una persona a alquilar en lugar de comprar, sino que la investigación aclara que se trata de una correlación y no de una relación causal. En realidad, el nivel educativo funciona como un indicador del desarrollo económico y urbano de cada lugar del país: los lugares donde la población tiene más años de formación suelen ser también aquellos que concentran mejores empleos, salarios más altos y una mayor circulación de personas.

Es precisamente esa dinámica la que ayuda a explicar por qué tener más inquilinos no necesariamente refleja un problema habitacional, del mismo modo que tener más propietarios no garantiza mejores condiciones de vivienda.

De acuerdo al relevamiento, que utiliza datos del último Censo y los años promedio de escolaridad de las personas de 25 años o más en cada distrito del país, en donde la población tiene menos de ocho años de escolaridad promedio, la proporción de propietarios supera, en la mayoría de los casos, el 75% de los hogares, mientras que los inquilinos generalmente representan menos del 10%.

Mientras que, en el extremo opuesto, en las zonas donde la población acumula más de 13 años de escolaridad promedio, el porcentaje de propietarios se ubica entre el 45% y el 60%, y los inquilinos representan entre el 30% y el 40% de los hogares. Incluso, en algunos lugares, la proporción de quienes alquilan se acerca a la mitad.

De esta manera, “el resultado refuerza el argumento: los territorios con población más educada tienen, en promedio, una menor proporción de hogares propietarios y una mayor proporción de hogares inquilinos”.

¿Por qué ocurre esto? Según el informe, las zonas con mayor escolaridad suelen coincidir con las capitales provinciales y los grandes centros urbanos, donde se concentran las mejores oportunidades laborales y los mayores ingresos, y por eso atraen a personas que llegan para estudiar y/o trabajar. Y para muchos de esos hogares, especialmente durante los primeros años, el alquiler representa la forma más inmediata de acceder a una vivienda, sin necesidad de realizar la inversión que implica comprar una propiedad.

En cambio, en los lugares con menor nivel educativo, principalmente en el norte del país y en las zonas rurales, la elevada proporción de propietarios está más relacionada con la transmisión hereditaria de las viviendas, la autoconstrucción y la falta de un mercado de alquileres desarrollado.

Además, un mercado de alquileres más desarrollado tiende a tener menor cantidad de jóvenes que viven con sus padres. La ciudad de Buenos Aires es uno de los ejemplos más claros, en donde aproximadamente uno de cada tres hogares alquila, menos de una cuarta parte de los jóvenes continúa viviendo con sus padres. En cambio, en provincias como Santiago del Estero y Chaco, donde los inquilinos representan apenas el 9% de los hogares, esa proporción llega en algunos casos a la mitad.

La diferencia se explica, en parte, porque un mercado de alquileres más amplio permite que los jóvenes accedan a una vivienda sin necesidad de comprarla o esperar a heredar una propiedad.

A nivel nacional, la Argentina continúa siendo un país mayoritariamente propietario: el 68% de los hogares tiene vivienda propia y el 20% alquila. Sin embargo, esa composición cambia considerablemente según la provincia.

En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, uno de cada tres hogares alquila. Se trata de uno de los mercados de alquileres más desarrollados del país, donde conviven jóvenes que se independizan, familias y profesionales que llegan a la ciudad por motivos laborales. El informe señala que, en estos mercados consolidados, el alquiler funciona como una alternativa habitual de acceso a la vivienda y reúne hogares de diferentes niveles socioeconómicos.

En cambio, en Santiago del Estero y Chaco, por ejemplo, apenas el 9% de los hogares alquila, mientras que en Catamarca la proporción alcanza el 10%. Son provincias donde el mercado locativo es mucho más reducido y el alquiler puede quedar concentrado en un grupo más acotado de hogares de ingresos relativamente altos, como profesionales o trabajadores que se trasladan por motivos laborales.

De hecho, en Santiago del Estero los inquilinos tienen un ingreso per cápita familiar un 120% superior al de los propietarios: $1.530.000 millones frente a aproximadamente $695.000. En Chaco, la diferencia llega al 94% ($1.000.000 frente a $523.000), y en Catamarca, al 64%.

Esto muestra que el alquiler cumple funciones distintas según el contexto económico de cada provincia: mientras que en las grandes ciudades es una alternativa extendida entre diferentes grupos sociales, en los mercados pequeños puede concentrarse entre hogares con mayor capacidad económica. La Patagonia presenta un tercer escenario, marcado especialmente por la movilidad laboral vinculada con la energía, la minería, la industria y el sector público.

Santa Cruz y Tierra del Fuego registran algunas de las proporciones más altas de hogares inquilinos del país, con el 37% y el 34%, respectivamente. En Neuquén, donde el 25% de los hogares alquila, quienes lo hacen registran un ingreso per cápita cercano a los $2.000.000, el más alto del país entre los inquilinos, posiblemente asociado, entre otros factores, con la demanda laboral de Vaca Muerta.

Según el relevamiento, tomando información de la Encuesta Permanente de Hogares del primer trimestre de 2026, el ingreso total familiar promedio de los hogares inquilinos alcanza los $2.900.000, mientras que entre los propietarios es de $2.600.000.

Los hogares propietarios tienen, en promedio, tres integrantes, los inquilinos cuentan con 2,5. Por lo tanto, al dividir los ingresos entre sus miembros, la ventaja económica de los inquilinos se amplía. En concreto, el ingreso per cápita familiar de quienes alquilan alcanza los $1.300.000, un 34% más que los $983.000 registrados entre los propietarios.

Esta relación también varía según la edad, ya que entre los hogares con jefes de 25 a 34 años, por ejemplo, los inquilinos registran ingresos familiares promedio de $2.800.000 millones, frente a los $2.100.000 millones de los propietarios (alrededor de un tercio más).

Situación que se reduce a medida que aumenta la edad: entre los 45 y los 65 años, los ingresos totales de ambos grupos son prácticamente iguales con $3.100.000 entre los inquilinos y $3.000.000 entre los propietarios.

Recién después de los 65 años aparece una desventaja en el ingreso total de los hogares inquilinos, que perciben en promedio $1.800.000 frente a los $2.000.000 de los propietarios. Sin embargo, como los hogares de quienes alquilan son más pequeños, su ingreso per cápita continúa siendo superior.

Esto no significa que los inquilinos tengan necesariamente una mayor capacidad de ahorro o una mejor situación patrimonial. El relevamiento compara los ingresos de ambos grupos, pero esa medición no contempla el impacto diferencial que representa pagar un alquiler todos los meses frente a contar con una vivienda propia.

Uno de los puntos más interesantes del informe es que cuestiona otra asociación habitual: la idea de que las ciudades con mayor proporción de propietarios necesariamente tienen mejores condiciones habitacionales es errónea porque en muchos casos ocurre lo contrario:

• Formosa, por ejemplo, tiene una de las tasas de propiedad más altas del país: el 86% de los hogares es dueño de su vivienda. Sin embargo, registra un déficit habitacional superior al 50%.
• En el extremo opuesto aparece Santa Cruz, donde el 53% de los hogares es propietario, pero el déficit habitacional afecta a algo más de una cuarta parte de los hogares.

Esto responde a que, en gran parte del norte argentino, muchas familias son dueñas del lugar donde viven, pero no necesariamente cuentan con los recursos para ampliarlo, mejorarlo o mudarse a una vivienda que se adapte a sus necesidades.

A esto se suma la situación de quienes se consideran propietarios, pero no cuentan con la documentación correspondiente. En Santiago del Estero, por ejemplo, el 25% de los hogares declara ser propietario de su vivienda, pero no tiene documentación que lo acredite. En la mayoría de las provincias del norte, más del 10% de los hogares se encuentra en esa situación, mientras que en CABA representa apenas el 3%.

El informe concluye que el desarrollo del mercado de alquileres puede desempeñar un papel importante en el funcionamiento de las ciudades y en las posibilidades de acceso a la vivienda. La explicación es que, cuando existe una oferta de alquileres suficientemente amplia, las familias no dependen exclusivamente de la compra, la herencia o la autoconstrucción para resolver dónde vivir.

Esto permite que los jóvenes se independicen, que los trabajadores se trasladen hacia ciudades con mejores oportunidades y que las personas puedan cambiar de vivienda de acuerdo con las necesidades de cada etapa de su vida.

La importancia de contar con alternativas es todavía mayor en un país donde el financiamiento para acceder a una propiedad continúa siendo limitado. Según los datos recuperados por el informe de la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares 2017/2018, apenas el 14% de los hogares había obtenido alguna vez financiamiento para comprar, refaccionar, ampliar o mejorar su vivienda. Por eso mismo es que el crédito hipotecario es un factor fundamental en la decisión de la vivienda.

En septiembre se dieron, aproximadamente, 3600 créditos hipotecarios en todo el país, y los primeros nueve meses del 2026 acumularon 20.900 créditos, 37% menos que en el mismo periodo de 2025. El periodo junio-septiembre, sin embargo, muestra una tendencia claramente positiva con una marcada recuperación que permitiría registrar variaciones interanuales positivas a partir de noviembre, aunque el total anual sería inferior al de 2025. Esto se da porque las tasas de los préstamos UVA volvieron a bajar a un 7,5% o menos partir del inicio de las colocaciones de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) en plazos fijos, lo que genera que más personas puedan acceder y se vería un desembolso mayor de lo que se venía entregando.

En resumen, la discusión no pasa únicamente por cuántos argentinos son propietarios y cuántos alquilan, sino por las posibilidades reales que tienen los hogares de elegir dónde y cómo vivir.

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