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Ni Punta del Este, ni José Ignacio: la zona de Uruguay que promete un boom inmobiliario con propiedades que se revalorizaron hasta 80% en cuatro años
En la zona viven más de 90.000 personas, lo que la convierte en el municipio más poblado del departamento de Canelones
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LA NACIONManuela Viñales
Durante décadas, Montevideo y Punta del Este fueron los principales destinos de inversión en Uruguay. Pero, en los últimos años comenzó a ganar protagonismo otro polo inmobiliario. A poco más de 30 minutos de la capital uruguaya, Ciudad de la Costa- que se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, lagos y parques repletos de arboles autóctonos-, empezó a enamorar a desarrolladores e inversores, posicionándose como una tercer alternativa.
El lugar es el municipio más poblado de Canelones, uno de los 19 departamentos que componen el país vecino. Nació como un conjunto de balnearios, donde la mayoría de las personas construía sus casas para pasar las vacaciones de verano. Con el tiempo, su destino cambió: hoy viven 91.238 personas-.“Es uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyección del país”, resume Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima.
Detrás de esta afirmación confluyen varios factores. “La mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo y la cercanía con el Aeropuerto de Carrasco ayudaron a poner este territorio en la mira”, explica Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, empresa que acaba de lanzar en la ciudad Alpha Rambla, un proyecto que requirió una inversión de US$7 millones y que está compuesto por dos torres frente al mar con 33 departamentos, con un valor de m2 que va desde los US$2800 hasta los US$3600.
A esto, se sumó un efecto derrame desde la capital uruguaya. “En Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos y en esta zona todo es moderno, con arquitectura más cuidada, edificios que no están pegados entre sí y respetando el verde”, sostiene Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, quien agrega que la pandemia modificó la percepción de los compradores: antes veían a esta ciudad como un destino lejano, y hoy valoran mucho más el contacto con la naturaleza.
“Alcanza con alzar la mirada y ver un sinfín de grúas”, resume Oyhenart.
Pero, el auge de Ciudad de la Costa no responde únicamente a las mejoras de los servicios, infraestructura o un cambio en las preferencias de los compradores. Sino que el régimen de Vivienda Promovida- un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo para fomentar la construcción y la adquisición de viviendas- fue otro de los motores del crecimiento.
En resumen, el régimen reduce la carga impositiva de los proyectos, lo que los vuelve más atractivos tanto para desarrolladores como para inversores. Entre sus beneficios se encuentran la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, beneficios en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en determinados componentes de la construcción.
Desde la perspectiva del inversor, esto se traduce en “menor carga tributaria, tickets de ingreso más accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansión“, señala Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors. En números, el 87% de las ventas declaradas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento corresponden a Ciudad de la Costa. Es decir, casi nueve de cada diez operaciones. La participación aumentó un 5,1% respecto del cuatrimestre anterior y 27,6% frente al mismo período del año pasado, según un informe de la inmobiliaria, que se basó en datos de la Agencia Nacional de Vivienda.
La oportunidad para el inversor
“Ciudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este“, según el informe. Sin embargo, Oyhenart aclara que hoy el rendimiento inmobiliario no depende únicamente del alquiler, sino también de la valorización del activo durante la construcción.
La revalorización del inmueble
En Montevideo los desarrollos adquiridos en pozo suelen generar valorizaciones de entre el 17% y el 20% entre el inicio de la obra y la entrega de la unidad. En cambio, Ciudad de la Costa muestra tasas de retorno cercanas al 23%, aunque algunos proyectos puntuales pueden superar incluso el 34%, según el relevamiento.
En concreto, un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150.000 y US$180.000. Una vez finalizado, esas mismas unidades pueden alcanzar valores de entre US$200.000 y US$220.000.
En Montevideo, en cambio, un departamento de un dormitorio en el barrio de Pocitos puede comprarse en pozo por un promedio de US$150.000 y venderse, una vez terminado, a US$180.000.
“En nuestro caso el valor del m2 subió más del 80% en cuatro años, ahora se vende por US$6000/m2”, señala Taboada, refiriéndose a Riba Lake, un desarrollo sobre el Lago de la Caleta, integrado por cuatro módulos, de los cuales tres ya fueron entregados y completamente vendidos.
La rentabilidad por alquiler
La renta anual por alquiler es otro indicador relevante, aunque los especialistas coinciden en que la principal diferencia respecto de Montevideo no está tanto en ese aspecto como en la valorización del inmueble durante la obra.
“En Ciudad de la Costa la renta anual suele ubicarse entre 4,5% y 6%, dependiendo del producto y su administración”, indica Covello, y lo compara con la capital, en la que las rentabilidades suelen oscilar entre 4% y 5%.
En ese sentido, ambas ciudades muestran rendimientos similares. Sin embargo, los alquileres todavía son algo más bajos en Ciudad de la Costa.
“Los alquileres suelen ubicarse aproximadamente 10% por debajo pero las exoneraciones fiscales compensan esa diferencia”, explica Oyhenart, y desarrolla que mientras en esta ciudad un alquiler promedio de un departamento de un dormitorio ronda los US$810 mensuales, en Pocitos o Punta Carretas, puede alquilarse por alrededor de US$900, aunque esos ingresos tributan IRPF, impuesto que debe afrontar el propietario.
Las microzonas que lideran el desarrollo
Ciudad de la Costa se divide en barrios como San José de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, Médanos de Solymar, Shangrilá y Parque Carrasco.
En estas microzonas, en las que anteriormente predominaban las casas, hoy proliferan otros tipos de construcciones: “En Lago la Caleta hay edificios bajos de 5 o 6 niveles, mientras que en lago Calcagno ya aparecen torres”, señala Taboada y agrega que el desarrollo de casas se concentra más hacia el interior, especialmente en la zona de La Tahona y sus barrios privados.
La mayoría de los nuevos emprendimientos suelen ubicarse en zonas de naturaleza, y con vistas a las lagunas o al mar. Entre los desarrollos se encuentran Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, el barrio privado La Verbena, Costanera Housing y Médano by Viñoly.
En cuanto a la oferta, hay, sobre todo, departamentos de un dormitorio, seguidos por unidades de dos habitaciones, según los Oyhenart.
El crecimiento inmobiliario está acompañado por una expansión de la oferta comercial y gastronómica. “Actualmente hay varios polos que se fueron consolidando”, explica Covello. Entre ellos destaca la zona de Avenida Giannattasio, la Rambla, el entorno de Costa Urbana Shopping, Car One en la ruta interbalnearia- donde se encuentra Decathlon, Tienda Inglesa y Mc Donald´s- y especialmente Parque Carrasco y Barra de Carrasco, donde se instalaron cafeterías de especialidad y restaurantes.
A su vez, el área de El Pinar atraviesa un fuerte crecimiento: “Hoy se posiciona como uno de los principales puntos de encuentro de la zona, con una destacada movida nocturna y una amplia oferta de bares, cervecerías, cafeterías y restaurantes”, resume la broker.
Además, quienes viven en la ciudad tienen otra ventaja, la cercanía con el barrio montevideano, Carrasco. “El centro de Carrasco queda a 10 minutos, en el área donde están los mejores restaurantes”, destaca Taboada.
Un mercado impulsado por uruguayos
A diferencia de Punta del Este o de algunos barrios de Montevideo, donde los compradores extranjeros tienen una participación significativa, Ciudad de la Costa sigue siendo, principalmente, un mercado impulsado por uruguayos.
“Actualmente predominan los locales”, apuntan los Oyhenart y agregan que los inversores uruguayos comenzaron antes a posicionarse en la zona, aprovechando una etapa temprana del ciclo de valorización, aunque cada vez se ve más público argentino y brasileño.
“En nuestros proyectos los compradores extranjeros representan aproximadamente el 10% de las operaciones, y en su mayoría son argentinos“, detallan.
Esta tendencia es compartida por Taboada, quien señala que en su emprendimiento hay dos familias argentinas y seis brasileñas, el resto son todos uruguayos.
“Los grandes cambios del mercado no ocurren de un día para el otro. Primero aparecen señales como el crecimiento poblacional, la mejora de la infraestructura, nuevos servicios, incentivos fiscales y una demanda sostenida. Después llega la valorización de los activos y, finalmente, el interés masivo de los inversores”, concluye Oyhenart.
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