Ni el barrio ni la orientación: la característica que puede hacer que tu departamento valga hasta 80% más

Estás pensando en comprar un departamento. Encontrás el indicado. Pero cuando lo vas a ver, te das cuenta de que no entra la luz natural y que la oscuridad ocupa gran parte de sus ambientes. Y, en ese mismo segundo, deja de ser el ideal y se convierte en un no rotundo.

Situaciones así se repiten una y otra vez. Por eso mismo es que, cuando la propiedad es oscura, tiende a bajar de precio. O, al revés: cuando es luminosa, el valor puede llegar a subir un 21%; es más, en algunos casos puede trepar al 80% porque los más luminosos son a su vez más nuevos y muchas veces en pisos más altos.

Un relevamiento realizado por Roomix, un buscador de propiedades con inteligencia artificial, elaborado a partir de más de 150.000 avisos publicados y 16 meses de búsquedas, apuntó a responder varias de las dudas respecto de la incidencia real de la luz en los precios y preferencias.

Algunas de las principales conclusiones del análisis son:

• La diferencia del metro cuadrado entre las unidades más luminosas y las menos puede llegar a ser del 80%
• La luz es el segundo atributo más pedido después de balcón y el cuarto elemento que decide la compra, después de superficie, barrio y antigüedad
• La orientación norte no presenta un valor significativamente más alto como se cree
• La demanda de luminosidad aumenta en los barrios de mayor poder adquisitivo

“Lo cierto es que, ordenando el mercado en cinco grupos de igual tamaño según la luz de sus fotos, el metro cuadrado va de US$1756 en el quinto percentil más oscuro a US$3281 en el más luminoso: un 87% de diferencia en el dato crudo”, aseguran en el informe.

Es importante aclarar que ese número mezcla lo luminoso con otras características esenciales: son más nuevos, están en pisos más altos y en barrios donde los precios son más elevados. Pero, al igualar barrio, superficie, ambientes, baños y antigüedad, piso y amenities, en promedio las unidades más luminosas valen 21,4% más por metro cuadrado que las más oscuras en venta.

Ese valor se puede entender, en parte, cuantificando la importancia que los usuarios le asignan a la luminosidad. Según este análisis, el 6,15% de las búsquedas entre mayo de 2025 y septiembre de 2026 menciona de manera explícita la luminosidad como un motor de demanda.

Uno de los supuestos del mercado que el informe pone en perspectiva es el de la orientación. Aunque el sentido común suele asociar automáticamente la orientación norte con una mayor luminosidad, el análisis encuentra que el norte puro no presenta una diferencia estadísticamente significativa frente al sur cuando se controlan otras variables.

Las orientaciones noroeste, sudoeste y noreste aparecen, en cambio, entre las que registran los mayores índices de luminosidad. El informe plantea que una posible explicación es que las orientaciones compuestas suelen corresponder a unidades en esquina o con dos frentes, que pueden contar con más superficies vidriadas.

De todos modos, la orientación aparece como una señal mucho más débil que la disposición y la altura. Una unidad al frente presenta un 7,1% más en el precio por metro cuadrado frente a una de disposición interna, mientras que las unidades de los pisos 11 en adelante muestran una diferencia de 8,8% respecto de la planta baja.

De acuerdo al relevamiento, al incorporar la luminosidad medida en las fotografías a través de IA a un modelo que considera 27 variables, aparece como el cuarto item con mayor poder explicativo del precio de venta, detrás de superficie, barrio y antigüedad. Los porcentajes son los siguientes:

• La superficie explica el 62,49% del precio
• El barrio o ciudad, el 25,68%
• La antigüedad representa el 3,75%
• La luz medida en las fotos alcanza el 2,73%
• Por debajo aparecen variables como cantidad de baños, cochera, ambientes y pileta

A su vez, la demanda de luminosidad cambia mucho según el barrio: en Recoleta, Retiro, Barrio Norte y el eje Palermo–Chacarita–Villa Crespo, entre el 12% y el 14% de las búsquedas pide luz. En el sur del conurbano no llega al 3%. La brecha entre el extremo alto y el bajo es de ocho veces, tratándose, por lo tanto, de un requisito que aparece cuando el presupuesto permite discriminar.

LA NACION

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