Zona norte: la radiografía de un mercado en transformación que siempre responde bien

En la décima edición del Summit de Real State organizado por LA NACION uno de los paneles dedicados al mercado residencial se focalizó en la zona norte del Gran Buenos Aires, con tres referentes que conocen el corredor a la perfección y tienen apellidos con peso propio: Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez; Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades; y Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades. Con ellos se hizo un análisis de la oferta, la demanda, los precios, las avenidas y las microzonas en el el submercado de zona norte, además de opinar sobre la actualidad del sector.

¿Hay un cambio de ciclo? Fue el disparador de la charla sobre lo cual Mieres opinó que “hemos tenido un muy buen 2024 y este comienzo del 2025 sigue bien. Como en todos lados, cada zona dentro de lo que es el mercado inmobiliario tiene dinámicas distintas, con lo cual, nosotros que estamos más en la diaria del corredor norte, hemos ido notando cambios en la dinámica, en las necesidades, en la oferta y la demanda, en la comercialización en general”.

Respecto a quién compra inmuebles nuevos o usados en este momento, Narvaez afirmó que actualmente está comprando más el consumidor final que el inversor. Al hablar de quien compra para alquilar D´Aria explicó que “a diferencia del resto del mundo, tradicionalmente acá no se hacía una inversión inmobiliaria por la rentabilidad, sino por el resguardo de valor. Aunque es verdad que hoy una compra inmobiliaria te rinde lo que antes no te rendía, porque ha llegado a estar por debajo del 1% de rentabilidad y hoy se ubica entre el 5% o 6%” detalló. Asimismo, aseguró que la cantidad de inversiones para alquiler en CABA supera ampliamente a zona norte, es decir, no es el mayor motor de compra de ese lado de la Panamericana.

Narvaez amplió que “en el mercado actual el vendedor está mucho más firme con un precio razonable y no da lugar al regateo, por eso el margen de negociación en una propiedad usada o nueva es de 5% o incluso cero, hay casos en los que se realiza la operación sin bajar el precio. Esto acelera el ritmo de la toma de decisión, porque no hay margen para bajar y el consumidor no quiere perder el inmueble y concreta”.

El mercado inmobiliario sorprende también a los brokers con datos que no habían experimentado antes. “Estamos viviendo algo que no ocurrió en los últimos 70 años: que el precio de un departamento nuevo esté un 5% o hasta 10% por debajo de uno de pozo. Y que el nuevo está casi empatado con el usado, cuando siempre la diferencia fue de un 20%. Yo creo que este fenómeno seguirá así hasta que se termine el stock y vuelva a cambiar la dinámica o hasta que el costo de construcción deje de aumentar”, dijo Narvaez y agregó que “hoy el desarrollador no puede vender por debajo de su costo, ni tampoco a la par, entonces estamos viendo obras que bajan su ritmo, frenan o venden menos, porque si aumentás el precio las compraventas se detienen”.

¿Y qué pasa cuando la venta y la obra se paran? Narvaez, firma que cuenta con más de 30 años de trayectoria en el desarrollo y comercialización de inmuebles y ha impulsado en los últimos años la construcción de más de 400.000 m² que incluyen desarrollos como Rowers, Raíces y Skyway, afirmó que “te ves obligado a cumplir con tu compromiso como desarrollador, entonces lo que vas haciendo es ir regulando las unidades de venta, vender menos e ir aplicándolas al avance de obra o fondear con capital propio, algo que nosotros hacemos en nuestros proyectos”.

Otra venta que Narvaez percibe detenida es la de los lotes: “Hoy el costo de la construcción hizo bajar la tasa de rendimiento para cualquier inversor. Antes, en el segmento de los lotes teníamos una cartera de clientes que podía comprar un terreno, hacer una casa, para luego venderla o alquilarla y obtener una renta; también consumidores finales que compraban para hacer su propia casa. Hoy la venta de lotes está detenida o acotada y es consecuencia lamentablemente de un costo de construcción alto”.

Por su parte, Mieres detalló que esa alza en el costo de construcción dio lugar a una nueva vedette dentro del rubro inmobiliario durante 2024 y 2025 que fue el usado. “En zona norte se puede conseguir un usado a los valores similares de un producto del mismo tipo en pozo. Con lo cual, si el comprador hace un balance entre meterse en el pozo y esperar entre tres o cuatro años o inclinarse por el usado y tener una renta a partir de mañana, se vuelca a esta segunda opción”. Y aseguró que en la medida que no haya una estabilidad y previsibilidad en el costo de la construcción todo lo que sea pozo o venta de lotes, va a quedar un poco restringido.

El corredor de la avenida Maipú también formó parte de la charla entre los brokers. ¿La razón? El gran crecimiento que tuvo en los últimos años. El director de D´Aria Propiedades sostuvo: “Hace más o menos 10 años, uno cuando iba a comprar un inmueble a Maipú, no se encontraba con obra nueva, si había era pequeña, sin amenities y los grandes proyectos de desarrollo estaban concentrados principalmente sobre la Avenida del Libertador”. Sin embargo, explica que esto cambió ya hace varios años: “Considero que de la mano de la llegada del metrobús, empezaron a generarse nuevos desarrollos, más modernos, también nuevos zócalos comerciales, nuevos servicios. El corredor Maipú hoy está distinto, hay mucha demanda y los propios desarrolladores también lo miran con mejores ojos”, añadió.

Asimismo, Narvaez aclaró que otro motivo de este renacer en el corredor Maipú es que “en Libertador escasea la tierra disponible y, además, en la Avenida Maipú la normativa permite una mayor posibilidad de altura, es más generosa y eso determina un mayor emprendimiento y una ventaja económica para el desarrollador”. Por otra parte, posibilita un mayor acceso al crédito hipotecario que Libertador y ofrecer tickets más económicos.

Sobre esta cuestión, Mieres indicó que el corredor Maipú y las zonas urbanas ya establecidas de Vicente López, Olivos, La Lucila, Martínez, Acasusso, San Isidro, fueron los sectores donde más traccionó el crédito para inmuebles. De todas formas, sostuvo que el crédito hipotecarios está en una etapa de enfriamiento, con mayores plazos, tasas más altas y menos dinero otorgado, por lo que empieza a ser más restrictivo. Narvaez agregó que la franja de créditos pedidos es para comprar unidades con tickets de entre los US$150.000 y US$200.000 y no se aplican para valores más altos.

Los tres expositores coinciden en que en zona norte se maneja una cierta estabilidad que se viene manteniendo, no hay zonas en recuperación o en retracción, pueden aparecer algunos nichos, pero son pocos “y todavía hay oferta de suelo en el eje norte que permite no estar buscando hacia el sur”, dijo el desarrollador Narvaez. También aseguró que “zona norte siempre responde, a veces en más o menos tiempo, según el momento económico”.

Pero que haya estabilidad en el corredor no quiere decir que haya homogeneidad ni que todos los sitios se comporten de la misma manera. “Uno a veces centraliza el mercado inmobiliario dentro del corredor norte como uno solo y es muy dispar. Todo lo que es Vicente López, San Isidro, Lomas de San Isidro, tiene una dinámica absolutamente distinta a lo que puede ser el área de Tigre y Nordelta, Escobar, Maschwitz o Pilar”, explicó Mieres. Y añadió que quizás, corredores más alejados como Pilar, Escobar y Tigre, pueden tener una dinámica similar por el tipo de producto y el tipo de demanda.

Específicamente sobre el corredor urbano, de General Paz a San Fernando hay una falta de stock enorme que es histórica. “Hace muchos años que no lo veíamos tan reducido como hoy. Es un stock que va quedando en productos más antiguos, con necesidades de actualizaciones o refacciones. En Nordelta y Tigre, al revés, hay mucha oferta y poca demanda. A los proyectos de pozo a veces les cuesta arrancar, con lo cual la mejor opción que tenemos es el terminado un poquito más antiguo”, dijo.

Advirtió que si uno va a la zona de Escobar puede ver nuevamente una superpoblación de lotes en venta, que después de la pandemia se habían absorbido, pero que por distintas situaciones de la vuelta a la presencialidad tienen hoy mucho disponible. ”Aquí los valores empiezan a bajar y tenemos una sobre oferta”, aseguró.

“Tendemos a unificar y decir que la demanda aumentó, los precios subieron, como si eso fuese en todos lados, como si eso cruzara todos los segmentos. Pero no es así y es importante dividir por partidos, por barrios”, destacó D’Aria. Y aclaró que, por ejemplo, aumentó la demanda de propiedades hasta los US$600.000 a US$800.000, con precios que subieron en un 8% al 10%. Es una demanda que estaba dormida y que reapareció para propiedades ubicadas en el corredor de zona norte.

Tanto en Maipú como en Libertador, incluso en Santa Fe y Centenario, se evidencia un crecimiento muy importante en la demanda de locales comerciales. “Ha crecido mucho lo que es la demanda de locales para alquilar y también para comprar por rentabilidad, porque se puede obtener una renta más alta a diferencia de la vivienda. En este caso, sí tenés el inversor que lo que busca es comprarlo con el fin de tener una rentabilidad del 7% u 8%. Hemos llegado hasta casos del doble dígito de rentabilidad”, señaló D’Aria. Y detalló que los rubros que más buscan estar sobre la Avenida del Libertador son los de autos y motos, marcas internacionales y de alta gama. Maipú “dejó de ser una avenida de gomerías para pasar a tener comercios de importaciones, gastronomía, decoración y servicios”.

Por estos días, Maipú no solo se viste de desarrollos inmobiliarios más modernos, elegantes y vistosos, sino también de locales y rubros que acompañan. “Han gustado mucho los nuevos desarrollos sobre esta avenida y, obviamente, cuando la estética y el tipo de producto residencial que se empieza a instalar es validado por la gente, toda la parte comercial empieza a adecuarse a lo mismo. Hoy ya vemos fachadas de lo que tiene que ver con lo comercial y la gastronomía, muy distintas a la de antes”, señaló Mieres. Como consecuencia, el corredor se viste con nuevos edificios, nuevos vecinos, locales comerciales y se renueva.

Por último, con respecto a la disponibilidad de tierra para construir en zona norte, Narvaez aseguró que “en San Isidro o Vicente López se va agotando, Tigre es el municipio con más m² en etapa de obra y, junto con San Fernando, son los que están sustituyendo a San Isidro y Vicente López. Por supuesto que si aparece una oportunidad, la tomamos, pero hoy miramos más hacia el norte del corredor y considero que hoy es un momento para comprar terrenos y generar aprobaciones, que llevan mucho tiempo, porque el mercado en zona norte -como dije antes- siempre responde y se seguirá construyendo”.

Por Silvina Vitale

• Zona norte GBA
• Real Estate

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